小产权房能否“转正”

小产权房能否“转正”

近期，随着农村土地改革脚步临近，与之相关的“小产权房”也成为业界关注焦点。在市场消息刺激下，部分城市小产权房市场甚至出现供需两旺的态势。

20日，中央农村工作领导小组副组长陈锡文解读三中全会《决定》时表示，建立城乡统一的建设用地市场前提是对用途管制。而小产权房不合法的根本原因，是其不符合土地利用规划，违反了土地用途管制。这意味着，即便改变集体土地性质，小产权房也无法合法化。

事实上，相关部门已经多次明确表示小产权房不合法。国土部此前也曾经在部分地区对清理小产权房工作进行试点“中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，凡是小产权房不予确权登记，不受法律保护。”而且，国务院早在2011年就成立了小产权房清理小组。

迄今为止，国土部、住建部等相关部门关于小产权房的口径尚无实质变化，“转正”之说仅停留于市场猜测中。

值得一提的是，农村土地要实施流转，还面临着土地政策法规瓶颈。在我国现行法律范围内农村集体建设用地并不允许出让或转让使用权。

1986年颁布，1998年第一次修订的《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。对此，中国城市经济学会副会长、国土资源部法律中心顾问杨重光在接受《经济参考报》记者采访时指出，放开集体建设用地自由流转的最大瓶颈是法律红线，而所面临的法律瓶颈不仅止于《土地管理法》，《集体土地征收补偿条例》甚至《宪法》都得随之进行修正。

因此，无论是农村建设用地流转还是小产权房的解决，都需要在法律修改之后。

而对于小产权房的解决方案，CRIC研究中心认为，未来最有可能的是采取差异化的处理手法“即历史性的小产权房根据各自情况，并办理相关手续实现‘转正’，而对于新增、抢建的小产权房，则可能采取一刀切的做法进行强制拆除。”

CRIC研究中心分析师李莹强调，“无论最终采取何种方式，目前小产权房在我国仍然是违法的，国家不予登记确权。”因而，在购买小产权房时应慎重考虑，不能因为眼前的利益而对赌未来政策对小产权房的松动。

李莹分析“即使是补缴土地出让金来实现‘转正’，这笔款项与最初购买房屋的房款加在一起可能也不会比商品住宅低多少，所以不应对小产权房抱有太大的升值预期。”